深圳城市更新项目用地的历史遗留问题处理
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一、征转地历史遗留问题
二、未完善出让手续用地——未征未转用地
三、未补地价的国有用地
四、无权属证明的用地
五、需调入非农指标的用地
六、土地权利人与房屋权益人不一致的项目用地
七、存在房改历史遗留问题的项目用地
笔者按：
这段时间看的城市更新项目特别的多，找过来的开发商在需求上也有了很多的变化，以前经常只是单纯的前融需求，现在很多项目却是让我们帮忙寻找收购方并给收购方配资，还有就是让我们帮忙解决项目的投资研判或者项目公司的税筹等问题。简单来说，似乎城市更新项目的收并购市场重回到了前几年的巅峰时光。
我们注意到，在最近这段时间，很多沉寂了多年的城市更新项目都流向了收并购市场，这些项目背后的各种疑难杂症也迫切地等待着接盘方解决。就项目的投拓而言，做更新项目最怕的是碰到项目的硬伤问题，比如规划的限制，合法用地面积无法解决等等，还有一类比较棘手的就是关于土地的各种历史遗留问题，这些问题甚至可能分分钟给项目判死刑。为便于说明，我们就深圳城市更新项目中典型的土地历史遗留问题解决思路做一些举例和分析。
一、征转地历史遗留问题
问题：1992年，深圳将关内约300平方公里的农村集体土地一次性征为国有土地，并约定返还给村集体一定比例的建设用地，也即我们常说的“征地返还地”，但因为用地紧张，政府无法安排所有的征返地，由此导致目前存在悬空的征返地指标。2004年，深圳宣布关外宝安、龙岗两区城市化工作完成，农民办理农业人口转为非农业人口，原农村集体经济组织按照现有经济关系改制为股份合作公司，同时宣布转地后的土地纳入国有土地储备统一管理，并规定了非农建设用地的划定程序和转地各项补偿的使用管理办法。至此，非农建设用地指标在关外应运而生。
简析：政府与村集体关于土地的争议问题：由于深圳市政府统征过程中补偿的用地不足导致出现了征返地的悬空指标，统转过程中又出现了村集体外卖地和集体用地实际占用人不接受相对较低的政府补偿标准的情形，由此导致了很多原集体土地存在征地转地历史遗留问题和权属纠纷，而未能完全厘清土地上的经济关系，最终又导致村集体手上同时掌握了合法用地和未完善征转手续的用地这两种土地。
房企应对策略：在城市更新项目的实操中，上述未厘清经济关系的集体土地必须经过完善征地手续后才能将土地性质变为国有以进行开发建设。
二、未完善出让手续用地——未征未转用地
案例：A公司与B股份公司、C政府于2006年签订了《三方征转地协议》等，随后A公司向B股份公司以及村民支付了土地购地款、青苗补偿费、果树补偿费等，后因A公司股东病故，A公司一直未向C政府补交土地出让金，也未办理用地手续，项目搁置至今。
简析：该类型用地我们称为历史遗留未完善出让手续用地，历史遗留未完善出让手续用地是指深圳全市范围内已签订《土地征用补偿协议》并由第三方代为实施征地补偿、尚未完善出让手续的可建设用地。
房企应对策略：市规土委在2017年10月30日出台了《市规划国土委关于开展全市历史遗留未完善出让手续用地清查工作的公告》，在全市范围内开展对该类型用地的清查工作，按该公告，业主方可在2018年1月30日之前向各管理分局进行申报登记。如已错过申报期，有部分区仍出台了补救政策，如大鹏新区出台了《市规土委大鹏管理局关于印发<市规划国土委大鹏管理局“服务进社区”工作实施方案（试行）>的通知》。值得注意的是，该政策的目的仅是掌握该类型历史遗留用地的大概情况，并没有提出对应的解决方案，不出意外的话，政府后续应该会有相应的实施办法等政策推出。
三、未补地价的国有用地
案例：某地块最初是由A国企（政企合一）填海完成的，填完后由A国企继续管理。1991年，B公司经过招商引资与A国企签订了《土地转让合同》，按合同约定，B公司需补交部分地价、继续完善用地手续才能办理产权，但B公司未完成此步骤。
简析：该用地也属于历史遗留未完善出让手续用地，但与上述第二个案例不同的是，案例二在完善用地手续前属于未征未转用地，而案例三在完善用地手续前已属于国有用地。
房企应对策略：该案例与上述第二个案例的处理方案一致，该类型历史遗留问题用地亟待政府部门新的政策的出台。
四、无权属证明的用地
案例：A公司于1992年与原宝安县B镇经济发展公司、原宝安县C经济合作社及其居民小组签订了关于某地块的《合作开发合同》，A公司并支付了部分土地购地款、青苗补偿费、果树补偿费等，但因一直未补交土地出让金导致项目搁置至今。目前村股份公司一直认为合作地块属于村集体用地，但经查询政府系统，合作地块已有征转记录，只是无法在村股份公司、政府档案馆等地方找到任何相关的资料。
简析：这类历史遗留问题用地也比较常见，因原征转地手续不完善，虽然有土地的征转记录，但政府又很难直接否定村集体的权益（主要是没有政府层面的征地补偿记录），因此大部分情况下只能按现状搁置，很难套用政策处理。
房企应对策略：这类问题的处理没有明确的可援引的政策依据或法律规范，只能由村股份公司打报告向政府申请处理，不过难度巨大。
五、需调入非农指标的用地
案例：A公司与B村股份公司就城市更新项目签订了合作协议，其中项目用地中需调入非农指标。因B村股份公司现有非农不满足调入条件，因此A公司只能找其他社区的村股份公司的非农指标调入本更新项目用地。
简析：非农指标属于集体资产（实际上属于无形资产的范畴），不能产权过户给开发商，也不能由开发商买断，因此只能是开发商与村股份公司进行合作开发。就非农指标而言，涉及参与城市更新项目或土地整备利益统筹项目的，一般都可以在本街道范围内安排，原则上不得跨街道安排，因此开发商与A村股份公司合作的项目所缺非农可以找同一街道的B村股份公司的非农指标调入，另外非农指标最好的处理方式是计入项目的权清用地，以增加项目可建设用地、项目总建筑面积、核减保障房建筑面积。
房企应对策略：A公司除了和B村股份公司合作并走集资平台程序，与可调入非农指标的其他村股份公司也要走集资平台程序并取得合作资格，且要另外以合作开发协议等形式确定补偿或合作分配对价。
六、土地权利人与房屋权益人不一致的项目用地
案例：甲不动产位于某区更新单元范围内，该不动产已办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，但其房屋所有权证的证载权利人为A个人，而国有土地使用权证载权利人为B国企。
简析：从权属情况来看，这是一块国有已出让用地，属于合法用地，但该用地存在历史遗留问题，即房屋与土地的权利人不一致。
房企应对策略：如采用城市更新方式进行改造，在意愿征集的过程中，需同时考虑A个人和B国企的意愿。在实际拆赔过程中，也需要将A个人和B国企同时视为地上权利人，分别进行补偿，除非有一方同意放弃其权益，由另一方承接。
七、存在房改历史遗留问题的项目用地
案例：某罗湖旧居住区，在20世纪80年代初期作为国企的福利房由A公司作为项目的开发企业进行开发建设，项目竣工后，该小区的大部分楼栋仅办理了一本大产权证并已按福利分房形式分给了A公司员工。1988年10月，深圳市出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，根据政策，该小区可以补办房改手续，但因种种原因，获得分房的业主未能及时完善房改手续。
简析：根据《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）的有关内容，该用地属于房地产登记历史遗留问题用地。从权属情况来看，该用地属于国有已出让用地。从权利人情况来看，名义上的权利人仅有一个，即当初大证的权利人A公司，而实际的权利人是当初所有获得分房的业主。从目前情况来看，办理房改房流程已过窗口期，即使该小区符合房改房条件，已经没法再继续办理该流程了。
房企应对策略：如采用城市更新方式进行改造，在意愿征集过程中，只要该小区征集到所有个人业主的意愿，仍不会影响该小区进行计划立项申报及后续流程办理。
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